La cession d’un bail emphytéotique est une démarche juridique complexe qui nécessite une attention particulière aux détails et au respect des procédures légales. La relation tripartite entre le cédant, le cessionnaire et le bailleur implique des responsabilités et des droits spécifiques pour chaque partie. Découvrez les étapes à suivre pour en savoir plus sur cette transaction complexe, ainsi que les aspects importants à considérer lors de la cession d’un bail emphytéotique.
Comment céder un bail emphytéotique et quelles sont les étapes à suivre ?
Un bail emphytéotique, késako ?
Un bail emphytéotique représente un contrat de location à long terme, d’une durée allant de 18 à 99 ans, où le locataire, appelé emphytéote, bénéficie de droits réels sur le bien loué. Ce contrat permet au locataire d’effectuer des changements et des améliorations sur le bien, à condition qu’ils n’en diminuent pas la valeur. À la fin du bail, toutes les améliorations réalisées reviennent au propriétaire sans indemnité pour le locataire.
Cession d’un bail emphytéotique : les conditions préalables
La cession d’un bail emphytéotique dépend du type de bail en question. Dans le cas d’un bail emphytéotique ordinaire, le locataire a le droit de céder ses droits librement, sans aucune restriction.
Pour un bail emphytéotique administratif, la cession est strictement encadrée et nécessite l’agrément préalable de la collectivité territoriale propriétaire du bien. Le cessionnaire doit assumer toutes les obligations et conditions du bail emphytéotique.
Les étapes pour céder un bail emphytéotique
La cession d’un bail emphytéotique implique plusieurs étapes :
- Préparation des documents requis tels qu’un acte notarié ou un écrit sous seing privé ;
- Enregistrement des documents au service de publicité foncière pour être opposables aux tiers ;
- Mise en information du bailleur de la cession conformément aux exigences légales ;
- Approbation du bailleur au cessionnaire, qui peut être la collectivité territoriale ou le propriétaire du bien ;
- Une fois approuvé, le cessionnaire a la responsabilité d’assumer les droits et obligations du bail emphytéotique.
Approbation du cessionnaire par le bailleur
Avant de céder un bail emphytéotique, le cessionnaire doit obtenir une approbation préalable de la part du bailleur. Cette approbation est soumise à certaines conditions spécifiques. Le bailleur a le droit d’examiner les qualifications et la solvabilité du cessionnaire avant de donner son accord.
Bail emphytéotique : transfert des droits et obligations
Lors de la cession d’un bail, les droits et obligations liés au bail sont transférés au cessionnaire. Ce transfert inclut les droits et obligations stipulés dans le contrat de bail, ainsi que ceux découlant des conventions liées à l’exécution du service public ou à la réalisation d’une opération d’intérêt général. Le cessionnaire est tenu de respecter toutes les charges et conditions du bail emphytéotique.
Enregistrement de la cession du bail emphytéotique
Pour que la cession du bail emphytéotique soit valide, elle doit être enregistrée, soit par un acte notarié, soit par un écrit sous seing privé qui doit être déposé chez un notaire.
L’enregistrement permet de rendre la cession opposable aux tiers et de garantir la sécurité juridique de l’opération. Cette cession doit faire l’objet d’une publication au service de publicité foncière compétent, conformément aux dispositions légales.
Les obligations fiscales liées au bail emphytéotique
Selon le Code rural, les mutations de propriété du preneur sont régies par les dispositions du Code général des impôts concernant les transmissions de propriété d’immeubles.
La taxe de publicité foncière de 0,7% est applicable lors de la cession du bail, calculée sur la valeur stipulée dans le contrat et incluant les charges pour la durée du bail.
Il est possible d’appliquer une taxe sur la première vente à titre onéreux de terrains nus ou de droits liés à des terrains qui ont été rendus constructibles.
Cession de bail emphytéotique : suivi et confirmation
Après la cession d’un bail emphytéotique, le suivi et la confirmation de la transaction sont vitaux. Cela implique de signifier la cession au bailleur conformément à l’article 1690 du Code civil. Toutes les obligations et conditions du bail emphytéotique doivent être respectées par le cessionnaire à partir de la date d’entrée en jouissance.
